【MyGoNews蕭又安/綜合報導】觀察近10年臺中市人口變化，2013~2018年間每年的人口皆成長超過1.6萬人，而後兩年人口數(shù)增長量趨減，更於2021年出現(xiàn)首次負成長，流失7,297人；在經(jīng)過兩年的沉澱期後，最新統(tǒng)計2023年臺中全市總人口數(shù)來到2,845,909人，年增約3.15萬人，為史上最高！
 
進一步分析各行政區(qū)的人口變化，最新統(tǒng)計20023年人口數(shù)排名前三依序為北屯區(qū)(304,179人)、西屯區(qū)(235,441人)及大里區(qū)(212,511人)。近10年以來，人口增加仍集中於北屯區(qū)(48,201人)、南屯區(qū)(22,280人)與西屯區(qū)(19,956人) ，其中，北屯區(qū)又以廍子里(24,933人)居冠，其次為水景里(17,282人)，軍功里(15,629人)排第三；反觀人口流失最多的為東勢區(qū)(4,485人)、北區(qū)(3,783人)與大甲區(qū)(3,163人)。
 
從人口結構變化來看，最新2023年統(tǒng)計數(shù)據(jù)依舊由30歲(不含)以下的人口數(shù)居冠，但與10年前相比減少約13.9萬人、衰退比例達13.6％，顯示出少子化的問題；另一方面，在60歲(含)以上的人口數(shù)則爆炸性成長63.9％，10年間增加近25.3萬人，反映高齡化危機。
 
另以臺中各行政區(qū)家戶數(shù)表現(xiàn)來看，2023年家戶數(shù)排名前三依序為北屯區(qū)(120,351戶)、西屯區(qū)(94,971戶)及大里區(qū)(75,385戶)。近10年以來，家戶數(shù)成長仍集中於北屯區(qū)(30,662戶)、西屯區(qū)(16,395戶)與南屯區(qū)(14,936戶)，其中，北屯區(qū)又以廍子里(10,929戶)居冠，其次為舊社里(7,419戶)，水景里(6,333戶)排第三；反觀和平區(qū)(330戶)、中區(qū)(265人)及石岡區(qū)(40戶)在10年間的增長數(shù)量皆不足350戶，依舊不受市場青睞。
 
隨著社會變遷，逐漸轉為小家庭形式，更於多方因素影響下，諸如婆媳問題、多元成家、單親教養(yǎng)…等，單戶居住人口愈來愈少，臺中近10年間的戶量呈逐年遞減，最新統(tǒng)計2023年11月臺中戶量為2.69人，全市戶量最高為大安區(qū)(3.16人)、最低為中區(qū)(2.16人)，熱門的三屯區(qū)(西屯、南屯及北屯)則介於2.48~2.53人間。

 
正心不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務所市場研究室陳孟筠協(xié)理表示，以人口總量及年齡層結構可發(fā)現(xiàn)，由於少子化、高齡化以及家庭組成人數(shù)的改變，亦會影響未來建商推案的產(chǎn)品定位，同時為能推出符合消費者購屋預算的產(chǎn)品，新案朝小坪數(shù)規(guī)劃方向明確，儼然成為小坪數(shù)買盤的最強助力，形成「小宅當?shù)馈梗》从^大坪數(shù)產(chǎn)品在市場上的需求度則會降低。
 
統(tǒng)計臺中近年預售市場推案狀況，推案戶數(shù)自2016年起呈逐年走升，與市場主流產(chǎn)品為「小坪數(shù)」(小宅)有關，走「坪數(shù)縮減、戶數(shù)增加」的推案模式；而最新2023年推案金額為4,825億元，較2022年增加323億元，推案戶數(shù)為21,995戶，較2022年大減3,404戶。
 
陳孟筠表示，面對政策與利率干擾(房地合一與實價登錄新制、平均地權條例修法、限貸令與升息)，建商改採保守態(tài)度推案而致量減，量減卻出現(xiàn)價增則反映出高房價問題。
 
因疫情造成的供應鏈斷供問題雖已排解，但現(xiàn)階段不僅僅是住宅市場，包含商用、廠房類等各類型的建照及開工總樓地板面積仍處於高檔區(qū)，多數(shù)尚待營造廠承攬興建，惟缺工班施作造成發(fā)包不易，在搶工潮之下，進而推升營建成本，後續(xù)亦將面臨開徵碳費所衍生的成本轉嫁問題，未來趨勢走「低總價、高單價」。
 
進一步觀察建商主力推案區(qū)域，2023年推出戶數(shù)排名前五名的行政區(qū)依序為：北屯區(qū)(4,003戶)、西屯區(qū)(3,618戶)、南屯區(qū)(1,962戶)、太平區(qū)(1,883戶)以及烏日區(qū)(1,757戶)；以推出金額來看，則以西屯區(qū)(1,304.3億)居冠，再來依序為北屯區(qū)(1,073.4億)、南屯區(qū)(567.9億)、太平區(qū)(312.3億)及南區(qū)(291億)。
 
另以成屋市場來看，2023年買賣登記棟數(shù)為47,693棟，較2022年減少3,002棟，年衰退5.9％；第一次登記棟數(shù)為24,246棟，較2022年略減105棟，微跌0.6％；陳孟筠說，受到貨幣緊縮政策及平均地權條例影響，房市量能雖受到抑制，但受惠於新青年安心成家優(yōu)惠貸款方案而提振不少買氣，後續(xù)市場回歸自住需求為主，整體而言2023年房市呈上冷下溫格局。

 
對於2024年市場展望，陳孟筠也指出6大方向，相關說明如下：
(1)商用及具可收益型市場增溫---避開房市寒冬及因應後續(xù)不動產(chǎn)市場走向，建商紛紛轉向可長期持有的可收益性資產(chǎn)及無銷售庫存的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，目前建商有高度意願會保留自家的店面或商場作為自行開發(fā)經(jīng)營之用，甚至有商用不動產(chǎn)的銷售率優(yōu)於住宅不動產(chǎn)之情形，故未來可期商用及具可收益型市場會增溫。
 
(2)新屋與中古屋展開拉鋸戰(zhàn)，後期曝險機率增---在打房連續(xù)重拳之下，預售屋以「工程期輕鬆付款」來增加購屋誘因，而在政府推出「新青安貸款」政策後，也有不少人勇敢下手買房，造成市場買盤的拉鋸戰(zhàn)；值得一提的是，若下手前未經(jīng)過審慎評估就因「前期利多」而進場買屋的人，當利多消退後，開始面臨龐大的還款壓力時，也易提升違約率。
 
(3)選擇性信用管制應進行滾動式檢討---隨著高房價時代來臨，過去對於「高價住宅」的定義已不合乎時宜，再加上目前限貸令政策易造成實務上的阻礙，例如：限期動工規(guī)定將讓規(guī)劃設計及開發(fā)時程受限，難以「慢工出細活」，反而不利於市容發(fā)展，推行政策不應與實務脫鉤，應適時進行滾動式檢討，方能妥善健全房市環(huán)境。
 
(4)未來房市熱區(qū)與建商面臨的考驗---北屯區(qū)推出的個案數(shù)仍居冠，後續(xù)各大建商將齊聚14期及水湳經(jīng)貿(mào)園區(qū)推案；而在市場缺工問題未解之下，建商首重目標為力求「準時完工交屋」！
 
(5)危老案優(yōu)勢與危機並存---危老優(yōu)勢在於開發(fā)商資金取得容易(不在金管會限縮資金範圍內)，然而劣勢普遍規(guī)模量體較小，不易工程發(fā)包，以致興建成本提高，而讓售價必須提高；此外，通常此類型的開發(fā)規(guī)模都較小，目前處於嚴重缺工潮，在利潤權衡之下，營造承包商傾向選擇大型工地，反而讓危老案面臨發(fā)包困難危機，危老建案出現(xiàn)舉步維艱情形。
 
(6)營造業(yè)新契機來臨，打擊投機但應扶持國家公共建設及企業(yè)投資計畫---疫情造成的物價上漲、材料供應及勞動人力問題致使公共工程發(fā)包幾乎停擺，只能不斷增加工程預算以求得廠商進場投標，臺中巨蛋即為一例，然而現(xiàn)階段不動產(chǎn)政策的施行雖是打著「打擊投機」的口號，但實務上也易亂槍打鳥造成市場全趴的局面。
 
舉例來說，政府打房將營造業(yè)也列入建商開發(fā)之列而限縮資金，但疫情期間公共工程多次流標已積壓過多工程，再加上民間企業(yè)投資新建與住宅市場興建需求，讓營造業(yè)出現(xiàn)接單滿載情形，進入10年來最大的紅利期，市場上更是屢屢出現(xiàn)大型工程案找不到適合營造廠承攬的狀況。
 
考量工程發(fā)包會有不少預付款且金額不在少數(shù)，有鑑於此，為扶持營造業(yè)的擴張期，理應對營造業(yè)排除在銀行限縮資金範圍之外，方能讓公共工程順利推動、促進民間企業(yè)投資案以及減少爛尾樓的發(fā)生機率。